Mietrecht aktuell Informationen für private und gewerbliche Mieter zur Beseitigung der Hochwasserschäden!
Wer haftet bei Hochwasser und Starkregen für die Instandsetzung der Wohnung oder des Gewerbeobjektes? Was ist zu beachten?
Nach der gesetzlichen Regelung ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter im Rahmen des Mietverhältnisses die vermietete Wohnung oder das vermietete Gewerbeobjekt uneingeschränkt und mangelfrei nutzbar zu machen.
Damit ist der Vermieter zur unverzüglichen Instandsetzung der Mietsache verpflichtet, d. h. er muss sämtliche Schäden an dem Gebäude beseitigen.
Sollte der Vermieter von dem Wasserschaden keine Kenntnis haben, muss der Mieter den Vermieter unverzüglich über den Schaden informieren und sollte dem Vermieter eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung und Wiederinstandsetzung der Mietsache setzen. Kommt der Vermieter nach Ablauf der ihm gesetzten angemessenen Frist seiner Verpflichtung, die Mietsache wieder instand zusetzen nicht nach, sollte der Mieter ihm eine erneute angemessene Nachfrist setzen.
Danach kann der Mieter wählen, ob er fristlos kündigt oder anstelle des Vermieters die Schäden beseitigt und den Vermieter wegen der Kosten in Anspruch nimmt.
Haftet der Vermieter bei Hochwasser und Starkregen auch für die vom Mieter in das Mietobjekt eingebrachten Sachen, Möbel oder den Lagerbestand einer gemieteten Gewerbehalle?
Diese Frage ist nur im Einzelfall zu beantworten und hängt davon ab, ob dem Vermieter wegen der Schäden ein Verschulden trifft.
Liegt das Mietobjekt in einem Hochwasser gefährdeten Bereich, war also mit Hochwasser und sich daraus ergebenden Schäden etwa bei Starkregen zu rechnen und hat der Vermieter nichts unternommen, um die Überschwemmung des Mietobjektes zu verhindern, kommt eine Haftung des Vermieters hinsichtlich aller Schäden des Mieters in Frage.
War allerdings mit dem Hochwasser durch den Starkregen nicht zu rechnen, trifft den Vermieter kein Verschulden.
Ein etwaiger Schaden des Mieters ist also von ihm oder von seiner privaten Versicherung zu zahlen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Schäden in Kellerräumen regelmäßig von der Versicherung des Mieters nicht umfasst sind, es sei denn der Mieter hat sich gegen entsprechende Schäden etwa durch eine Elementarversicherung selbst ausdrücklich versichert.
Wer trägt die Kosten für den Aufwand, nach einem Wasserschaden durch ein Unwetter, die Mietsache leerzuräumen, damit der Vermieter mit den Instandsetzungsarbeiten beginnen kann?
Gemeint sind sowohl die Räumungskosten, die Reinigungskosten, als auch die Kosten der Entsorgung des beschädigten Inventars oder Lagerbestandes.
Trifft den Vermieter kein Verschulden an dem durch Hochwasser oder Starkregen eingetretenen Wasserschaden, ist die Beseitigung der von dem Mieter in die Wohnung oder in das Lager eingebrachten und durch das Wasser beschädigten Gegenstände Sache des Mieters.
Ist aber eine Räumung nur notwendig, damit der Vermieter seiner Verpflichtung zur Instandsetzung des Mietobjektes nach dem Wasserschaden nachkommen kann, sind die erforderlichen Aufwendungen und Kosten des Mieters in angemessenem Umfang vom Vermieter zu tragen bzw. dem Mieter zu erstatten (§ 555a Abs. 3 BGB). Gegebenenfalls kann der Mieter von dem Vermieter sogar einen Vorschuss für die entstehenden Räumungskosten verlangen.
Sinnvoll ist es, sich für die sogenannte „Baufreiheit“, d. h. Wegräumen von Sachen, Möbeln und Einrichtungen usw. mit dem Vermieter vorher abzustimmen und sich auf einen Aufwendungsersatz zu einigen.
Trifft den Mieter bei Wasserschäden durch Hochwasser oder Starkregen eine Schadensminderungspflicht?
Der Mieter ist verpflichtet, alles in seiner Macht Stehende unverzüglich zu veranlassen, damit es an dem Mietobjekt nicht über die durch das Hochwasser und den Starkregen entstanden Schäden hinaus zu weiteren Schäden kommt.
Das bedeutet, dass durchnässte Gegenstände unverzüglich aus der Wohnung entfernt werden müssen, da ansonsten eine große Gefahr der Schimmelpilzbildung entsteht, aus der sich dann weitere erhebliche Schäden am Mietobjekt als Folgeschäden sehr schnell entwickeln können.
Treffen den Mieter bei Überschwemmung oder Schäden durch Starkregegen besondere Sorgfaltspflichten?
Den Mietern treffen, auch wenn er nicht Schuld an dem Wasserschaden durch das Unwetter oder die Überschwemmung ist, besondere Sorgfaltspflichten. Der Mieter muss so schnell wie möglich dafür sorgen, dass das Mietobjekt austrocknen kann.
Kann der Mieter nach einem Wasserschaden durch Hochwasser oder Starkregen die Miete mindern oder die Mietzahlungen ganz einstellen?
Ist die Wohnung oder die Lagerhalle überhaupt nicht mehr oder nur noch zu einem Teil nutzbar, hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Mietminderung. Dabei spielt es keine Rolle, ob den Vermieter an dem Unwetterschaden eine Schuld trifft. Der Vermieter muss diese Mietminderung nicht genehmigen, denn das Recht des Mieters auf Mietminderung ist gesetzlich geregelt (§ 535 und § 536 BGB). Ist das Mietobjekt durch das Hochwasser gar nicht mehr zu nutzen, kann der Mieter bis zur Instandsetzung die Mietzahlungen ganz einstellen.
Allgemeiner Hinweis.
Zur Vermeidung späterer Rechtsstreite empfiehlt es sich, dass Vermieter und Mieter sich im Einzelfall hinsichtlich der vorzunehmenden Arbeiten, aber auch der Verteilung der jeweils zu tragenden Kosten rechtzeitig zu einigen.
