Vertragsrecht aktuell Keine Gewährleistungsrechte bei Haftungsausschluss

Das OLG Frankfurt a. M. hat sich in seinem Beschluss vom 31.10.2023 – 6 U 210/22 mit Fragen beschäftigt, die aus dem Verkauf einer Wohnung folgten.

Dem Verfahren zugrunde lag ein Kaufvertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten über eine Wohnung im Frankfurter Nordend. Der Kaufpreis der Wohnung betrug 330.000 €. Der Kauf der Wohnung erfolgte wie besichtigt. Die Parteien schlossen im Rahmen des Kaufvertragsschlusses auch eine Vereinbarung über einen Haftungsausschluss. Dieser Haftungsausschluss umfasste einen Verzicht der Käuferin auf Gewährleistungsrechte. Die Übertragung des Eigentums erfolgte ohne Probleme. Nachdem die Käuferin Eigentümerin geworden ist, hat sie erfahren, dass für die von ihr gekaufte Wohnung keine Baugenehmigung existiert.

Aufgrund dieser Tatsache wollte die Käuferin vom Kaufvertrag zurücktreten. Die Rückzahlung des Kaufpreises, gegen Rückübereignung der Wohnung, versuchte die Klägerin klageweise geltend zu machen.

Zu Unrecht wie das OLG Frankfurt a. M. entschied. Grundsätzlich handelt es sich bei einer Wohnung ohne Baugenehmigung, um eine Sache, die mit einem Sachmangel behaftet ist. Damit würden in diesem Fall laut Gericht grundsätzlich Gewährleistungsrechte bestehen. Die Käuferin wäre aus diesem Grund grundsätzlich auch berechtigt gewesen vom Vertrag zurückzutreten.

Allerdings hat die Käuferin durch die Vereinbarung des Haftungsausschlusses, auf ihre Gewährleistungsrechte verzichtet. Da es sich, laut des Gerichts, um eine zulässige Haftungsausschlussvereinbarung handelt, kann Sie sich demnach nicht mehr auf ihre Gewährleistungsrechte berufen.

Es waren auch sonst keine Gründe für ein Rückabwicklung ersichtlich, da der Verkäufer der Wohnung nicht arglistig handelte. Denn er hatte laut Feststellungen des Gerichts keine Kenntnisse von der fehlenden Baugenehmigung.

Eine Garantieübernahme hat das OLG Frankfurt a. M. auch nicht aus dem Grund angenommen, dass im Kaufvertrag von einer „Wohnung“ die Rede ist. Der Begriff der Wohnung würde nicht generell darauf schließen lassen, dass auch eine Baugenehmigung vorläge.

Insbesondere bei der Unterzeichnung eines Haftungsausschlusses sollte man vorher prüfen, ob alle Genehmigungen vorliegen. Es besteht immer die Möglichkeit, dass der Verkäufer ebenfalls nichts über fehlende Genehmigungen weiß.

OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 31.10.2023 - 6 U 210/22