Mietrecht aktuell Auswirkungen der Schonfristzahlung auf Kündigungen

In einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) befasste sich der BGH erneut mit der Frage, wie sich eine Schonfristzahlung auf die Wirksamkeit von ausgesprochenen Kündigungen des Mietverhältnisses auswirkt.

Ein langjähriger Mieter hatte seine Miete innerhalb eines längeren Zeitraums mehrfach nicht gezahlt. Der Vermieter forderte aus diesem Grund den Mieter mehrfach dazu auf seiner Zahlungsverpflichtung nachzukommen. Der Mieter zahlte weiterhin nicht.

In der Folge kündigte der Vermieter den Mieter fristlos. Zusätzlich sprach der Vermieter hilfsweise, also neben der fristlosen Kündigung, eine ordentliche Kündigung aus und erhob Räumungsklage.

Der Mieter beglich daraufhin die ausstehenden Mietrückstände. Das Gesetz sieht für diesen Fall vor, dass eine außerordentliche Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung befriedigt wird.

Der BGH stellte fest, dass die Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausschließlich die fristlose Kündigung abwenden kann. Die hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB bleibt davon unberührt. Das Gericht betonte, dass die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung eine notwendige Ergänzung darstellt, um das berechtigte Interesse des Vermieters an einer verlässlichen Mietzahlung zu schützen. Mieter können sich somit nicht allein durch die Nachzahlung vor einer ordentlichen Kündigung schützen, wenn die Voraussetzungen für diese vorliegen.

Dem Vermieter bleibt somit die Möglichkeit erhalten, bei wiederholten oder schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters auch ordentlich zu kündigen.

Das Urteil des BGH unterstreicht die Grenzen der Schonfristzahlung und verdeutlicht, dass Mieter nicht allein durch die Nachzahlung der Mietschulden eine ordentliche Kündigung abwenden können.

Das kuriose an diesem Fall ist, dass der BGH mit dieser Auffassung bei seiner schon länger vertretenen Auffassung bleibt. Die Vorinstanz hat demnach, wie bereits häufiger in dieser Frage, entgegen der Ansicht des BGH entschieden. Aus diesem Grund war das Ergebnis, zu dem der BGH kommt zu erwarten.

BGH, Urteil vom 23.10.2024 - VIII ZR 106/23